Licytacja nieruchomości jest trzecim stadium egzekucji z nieruchomości po zajęciu oraz opisie i oszacowaniu.
Stanowi ona podstawowy sposób na uzyskanie środków pieniężnych w celu zaspokojenia egzekwowanych należności.
Jak przebiega licytacja nieruchomości?
Licytacja rozpoczyna się od wywołania, po którym komornik podaje do wiadomości obecnych wymienione w art. 973 KPC dane tj.
1.przedmiot przetargu
2.cenę wywołania
3.sumę rękojmi
4.termin uiszczenia ceny nabycia
5.ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych i publicznych
6.prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia cenę nabycia
7.wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.
Przetarg zaś zaczyna się od podania przez komornika ceny wywołania, minimalnej wysokości przystąpienia oraz wezwania do licytowania.
Zatem podstawowym celem licytacji jest przeprowadzenie przetargu.
W ramach licytacji wyróżniamy następujące fazy:
Pierwsza to wywołanie licytacji, które rozpoczyna licytację.
Drugą jest przetarg, który stanowi najważniejszą część licytacji, w toku której licytanci podają ustnie swoje oferty.
Ostatnia to zamknięcie przetargu przez komornika i wymienienie przez niego osoby licytanta, który zaproponował najwyższą cenę.
Po zamknięciu przetargu egzekucja z nieruchomości przechodzi w kolejne stadium – przybicie nieruchomości.
Co jest przedmiotem przetargu?
Nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.
Jeżeli komornik nie wypełni obowiązków informacyjnych, czyli nie poinformuje o zmianach co do stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości oraz gdy wiadomości te miały taki charakter, że mogły mieć wpływ na wynik licytacji stanowi to przesłankę odmowy przybicia, nie stanowi jednak możliwości żądania przez nabywcę unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Kto może brać udział w licytacji?
Każda pełnoletnia osoba poza osobami, które zgodnie z art. 976 KPC zostały wyłączone z licytacji.
W licytacji zatem nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obce na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
W odniesieniu do dłużnika i członków jego rodziny wyłączenie to ma charakter przede wszystkim etyczny, gdyż jeżeli małżonek bądź osoba z nim spokrewniona mają środki finansowe, aby wziąć udział w przetargu, to tym bardziej powinni zaspokoić roszczenia wierzyciela, nie wywołując konieczności ich dochodzenia w drodze przymusu egzekucyjnego.
Sąd Najwyższy wskazał, że powyższy artykuł w sposób wyczerpujący określa podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony.
Komentowany przepis wprowadza wyjątek od zasady wolnego, powszechnego dostępu do udziału w przetargu. Podstawowym celem regulacji ujętej w art. 976 KPC jest ochrona interesu wierzyciela, a także skuteczności, powagi i rzetelności postępowania egzekucyjnego, poprzez wyeliminowanie ewentualnej zmowy między dłużnikiem a licytantem.
W świetle powyższego pojawiła się wątpliwość co charakteru kręgu osób wyłączonych z udziału w licytacji. W stanie faktycznym będącym przedmiotem postępowania prowadzonego przez sąd rejonowy tenże sąd zapytał Sąd Najwyższy czy przepis art. 976 § 1 KPC wyłącza również możliwość udziału w licytacji małżonka dziecka dłużnika (zięcia, synową), jeżeli nabywana w drodze licytacji publicznej nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego licytanta będącego zięciem dłużnika i dziecka dłużnika.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 13/07) stwierdził, że przepis art. 976 § 1 kpc określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Niedozwolona zatem jest wykładnia rozszerzająca tego przepisu, a w konsekwencji twierdzenie, że małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) jest wyłączony z udziału w licytacji. Małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) ma prawo uczestniczyć w licytacji.
Synowa kupuje, czy syn może się nie zgodzić?
Jeżeli zatem małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) nie jest wyłączony z kręgu uczestników, pojawia się pytanie czy do skutecznego nabycia własności nieruchomości zbywanej w trybie postępowania egzekucyjnego, która to nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego konieczna jest zgoda małżonka osoby uczestniczącej w przetargu – w rozumieniu przepisu art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego?
Do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej przepis art. 37 KRO nie ma zastosowania. W związki z powyższym taka zgoda nie jest wymagana.
Cena wywołania
Na pierwszej licytacji (lub licytacji, która odbywa się na warunkach pierwszej) wynosi ¾ sumy oszacowania, a na drugiej 2/3 sumy oszacowania.
Suma rękojmi
Wynosi 1/10 sumy oszacowania.
Rękojmia spełnia bardzo ważne funkcje. Przede wszystkim stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby uczestnik licytacji, któremu sąd udzielił przybicia, nie spełnił pozostałych warunków licytacyjnych – czyli przykładowo, nie uiścił pozostałej części ceny. W takiej sytuacji rękojmia przepada, a biorąc pod uwagę, że może ona być dość znaczną sumą, stanowi istotny czynnik motywujący do wypełnienia wszystkich warunków licytacji. Z drugiej strony, rękojmia chroni przed przystępowaniem do licytacji osoby nie do końca zainteresowane jej wynikiem. Na zapłatę decydują się bowiem uczestnicy, którzy rzeczywiście chcą nabyć przedmiot licytacji.
