W czasie trwania pandemii w ustawie o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych wprowadzone zostały szczególne rozwiązania w zakresie umów najmu lokali.
W przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Dzięki temu rozwiązaniu najemca, w sytuacji, gdy np. nie ma możliwości, z uwagi na panujące ograniczenia, zawrzeć z wynajmującym nowej umowy najmu, czy prowadzić normalnych negocjacji, ma możliwość przedłużyć czas trwania najmu lokalu składając wynajmującemu odpowiednie oświadczenie woli. Aby oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych było skuteczne, najemca musi je złożyć najpóźniej w dniu upływu obowiązywania tej umowy.
Powyższe rozwiązanie nie stosuje się:
1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzający dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a. czynszu lub
b. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając się do powstania w lokalu szkód, lub
3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu w czasie trwania pandemii.
Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wolno wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
Powyższej zasady nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1.na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1,3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, czyli w przypadku, gdy lokator:
a.pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązku, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
b.wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
c.używa lokal, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
2.któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od siebie niezależnych używać tego lokalu.
Czasowego zakazu wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu w czasie trwania pandemii nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowego w związku z:
1.naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub
2.koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Co zrobić w przypadku, gdy najemca otrzymał już oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lub wysokości czynszu?
W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 20120 r. terminy wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
Powyższego nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1.na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminny i o zmianie Kodeksu cywilnego, czyli w przypadku, gdy lokator:
a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczają do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czynią uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
b. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadku, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
d.używa lokal, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lub
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
